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家づくりのQ&A

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分譲住宅のＱ＆Ａ

Ｑ：

分譲住宅（建売住宅）を購入するメリットは何ですか？
Ａ： 数々のメリットがありますが、主なものは次の通りです。
①自由設計で家を建てる場合と比較して購入総額が安い。
オーダーメイドではない分、建築コストや設計・営業コスト(人件費)が大幅に圧縮できるため、販売価格を抑えることができます。
②完成物件を自分で見て、触って確かめて判断できる。
マイホームは「一生に一度の買い物」ということもあり、自分の目でしっかり確認してから買えるという点も、大きなポイントでしょう。また、間取りは物件によって全て異なりますので比較検討できるのも魅力です。
③資金計画がたてやすい。
表示価格が、土地代・建物代など全て価格を含んだものなので、“希望の間取りで見積りをとったら予算オーバーだった”という事態にもなりません。金額が極めて明瞭という大きなメリットがあります。
④購入までの手続きが簡単・スムーズ
打ち合わせに要する時間はほんのわずかで大丈夫というのも魅力です。
上記の他にも、メリットはたくさんあります。逆にデメリットとしてはやっぱり「間取りが決まっている」ということでしょうか。注文住宅か、建売住宅か…。個人の好みにも寄りますが、予算と時間とこだわりを考えながら、じっくり検討していきましょう。
 

Ｑ：

住まいの売買代金以外にかかる、購入・入居費用の目安はどのくらい？
Ａ： 一戸建ての購入諸費用は８％～１０％くらいになると思われます。
例えば、価格4000万円に対する購入諸費用の割合は約６％（２００７年９月現在）。なお、新居へ入居するときには引っ越し代、新居の家具やカーテンの購入費用なども必要となります。入居費用は、引っ越しプランや家具のブランドなどにこだわらなければ50万円～100万円が目安となるでしょう。
購入物件や住宅ローン、保険の内容などによって諸費用額は大きく異なり、価格の１０％程度かかるケースもあります。銀行ローンの保証料など、借入時にまとめて払ったほうが安く済む費用もあるので、住宅購入資金に余裕がある場合は、購入諸費用の内容もチェックして、長い目で見ておトクな方法を選択しましょう。
 

Ｑ：

銀行ローンを代行又は紹介してもらうと費用がかかりますか？
Ａ： 一切かかりません。無料です。担当営業が住宅ローンの審査やお申し込みなどの各お手続きを一貫してサポートさせて頂きます。
 

Ｑ：

同じ予算なら、中古と新築どちらが良いのでしょうか？
Ａ： 一概には言えませんが、ポイントは２つあります。
まずひとつは、中古とは言え築１５年以内位の物件は、そう安くは無いと言う事。なぜなら１０年～１５年前に購入した方はバブル崩壊後地価が下落したとはいえ相当高い価格で購入しています。ローンの残り等からそう安くは売れない現実があります。
ふたつめは、建築技術の進歩です。シックハウス対策や、１０年保証の義務付は２０００年以降の建築物に対する物です。
この２点を考慮して考えると数年住んで建物を建てかえるつもりなら中古住宅も良いかもしれませんが、長く住んで、安く済ませるなら建替え費用も含めて考えると新築が良いでしょう。
 

Ｑ：

「１坪当たり３０万円の家」といった広告は信じていいの？
Ａ： そのようなローコストをうたっている工務店・ハウスメーカーの広告は、どこまで含んで３０万円かを事前に十分に確認する必要があります。構造体や最低限の仕様のみの価格である場合が考えられます。
安さに飛びついて、システムキッチン・洗面台・給湯設備を追加していくうちに、気付いたら坪当たり４５万円になっていたというのはよく聞く話です。
 

Ｑ：

木造軸組工法の住宅の特徴は？
Ａ： 日本の住宅に最も多いのが、この木造軸組工法です。木造在来工法とも呼びます。
木造軸組工法とは、柱（縦材）と梁（横材）を組合せて骨組をつくり、筋交い（斜材）や貫（ぬき）・合板により水平力を負担する壁を設ける工法です。ある程度、間取りを自由に構成することができ、設計の自由度が高く、リフォームにも対応しやすいというメリットがあります。
継手・耐震用金物の普及、あらかじめ工場で加工を行うプレカット工法などの普及により工期短縮が図られ、より身近な工法となっています。
デメリットとしては、施工の合理化に限界があり、やはり工期が比較的かかる。また、最近では大工がほぞなどを加工する（きざむ）ことが少なくなり、その影響度が以前より低くはなったが、職人の腕・施工精度に全体のできが左右されやすい。などがあります。
 

Ｑ：

住宅の間取りで重要なポイントは？
Ａ： 簡単にですが、住宅の間取りで重要なポイントを挙げてみます。
・住宅の通風、採光がしっかりと確保された間取り
・家族の生活スタイル、動線を考慮した、動きやすく使いやすい間取り
・将来の増改築、改修を想定した間取
その他、尺間法から外れた中途半端な寸法を採用したり、複雑な平面的出っ張りや凹みをつくらない、重心のしっかりした明快な間取りを採用するということも重要でしょう。
（建築コストの増加、耐震上不安定になりやすい、家相的にも配慮が必要とされるなどの問題があります）
 

Ｑ：

いわゆる「手抜き工事」のない安心できる建売物件、大手のハウスメーカーなら大丈夫ですか？
Ａ： 規模の大小が安心のバロメーターではありません。大手といわれるハウスメーカーでも、とてもしっかり施工しているところと、そうでもないところがあります。逆に小さな工務店や個人の大工さんでも、とても良い仕事をするところはたくさん有ります。実際、施工業者に相談していく中で、信頼できる業者かどうかを見極めてみてはどうでしょうか。
 

Ｑ：

土地の販売広告に「市街化調整区域」と書いてあるが、これは何？
Ａ： 市街化調整区域とは、できるだけ市街化を抑制するための規制がされている地域のことです。この区域内での建物の建築は原則禁止されています。
土地が格安で販売されているチラシをよくみると、市街化調整区域と小さく書いていることがあります。これによるトラブルがいまだにありますので注意しましょう。
 

Ｑ：

交通・買物の利便性や通学校などは、どう調べたらいいでしょうか？
Ａ： 生活環境は広告などの情報だけではなく、現地へ行って実際に確認をしましょう。会社や学校の所要時間は、できれば平日の朝に実際に利用する交通手段を使い確認することをお勧めします。思った以上に道が渋滞していたりと生の情報が得られます。また、行きやすい距離と場所に日常の買物ができる店があるかどうか、共働きなら会社の帰りの時間帯に営業しているかどうかなどをチェックします。お子様が転校することになるなら、どの学校へ通うのかを調べ、実際に通学路を歩いて確認したいものです。
 

Ｑ：

「セットバック」とは何ですか？
Ａ： 既成市街地などで幅４ｍ未満の道路に接する土地は、中心線から両側へ２ｍ後退した線が境界線とみなされます。建物がこの道路境界線をはみ出している場合、建て替えの際に下げる必要があります。これがセットバックといわれるもので、広告では「セットバック済」「セットバック要」などと表記されます。
 

Ｑ：

「私道負担」とはどんなもの？
Ａ： 敷地の一部に道路として使用される部分がある場合、そこに建物を建てられないなどの制限が生じます。これを「私道負担」といい、宅地の取り引きにあたっては重要事項説明で契約前に説明されます。「私道負担」にあたる私道の位置、面積、負担の内容などを確認しましょう。
 

Ｑ：

建売なのに、まだ建築中でイメージが湧きません。何をポイントに検討すれば良いのですか？
Ａ： ポイントは、実際の施工中の現場を見せてもらって、実際に建つ建物のイメージを取ることです。
立地の良い売れ筋物件ならば、完成後即完売となることも考えられますが、やはり焦ることなく、全体を通して納得がいくまでイメージ作りと詳細の確認をして判断する事をお勧めします。
工務店としても施工中物件の見学希望者には、気軽見てもらえるよう案内を行っています。建売物件の過去の実績現場等と合わせて、イメージ作りの手助けをしてもらいましょう。必要であれば、完成予想図や良く似た配置の住宅を案内してもらうこともできるはずです。
 

Ｑ：

住宅取得の適齢期はいつごろですか？
Ａ： 人生の中で結婚、子供の教育費、子供の結婚、自分たちの老後、時には親の介護費用など節目節目に大きな出費が必要となってきます。蓄えが必要です。マイホームを取得するためには先ほど述べた節目出費の負担の少ない時期を選ばなくてはなりません。
定年までに住宅ローンを払い終え、退職金は老後の生活資金として残し、老後の生活をゆとり、ゆとりとまで行かなくても生活資金に困らないようにしなくてはなりません。年々公的年金が減額され、おまけに増税されて手取金額がずいぶんすくなくなり、年金以外のたくわえが欠かせないものとなってきています。最近の住宅ローンは２５年から３０年と長くなっています。
昨今、定年時期が６０歳から徐々に６５歳となる傾向にありますが、定年までにローンの支払いを終えようとすれば３０歳代までに住宅を取得するとよいでしょう。３０歳代といえば結婚して子供が義務教育期間で大きな出費のない時期とも言えます。参考までに、統計データとしても「３０歳代での持ち家の比率」が５０％となっています。あくまで１つの目安に過ぎないのですが、参考にされて下さい。
 

Ｑ：

マイホームの購入を考えています。夫が25歳で収入が少ないです。ローンを組むにはどのぐらいの年収が必要なのでしょうか？
Ａ： 住宅ローンを組む際に必要な年収は、借り入れ希望額・勤続年数・勤務先等により異なるので一概には言えませんが、一般的に２,０００万円の借り入れに対し、年収３５０万円ほどが目安と言われています。あわせて留意点としては、ここで言う「年収」とはいわゆる「世帯収入」のことを指しており、夫婦共働きや親子共働きの世帯ではその合算収入が適用されることとなります。工務店としても、それら借り入れ額やお客様のご希望等により銀行の斡旋を行っているので、まずは気軽に資金計画の相談を持ちかけてみましょう。
 

Ｑ：

マンションと一戸建てどちらが良いでしょう？
Ａ： 十人十色というようにどちらとは言えませんが、それぞれのメリットデメリットでご自身のライフスタイルに合ったほうをお選びになるのが良いのではないでしょうか。
まずマンションのメリットは気軽さ、眺望（高層階のみ）、管理修繕に気を使わない。
デメリットは音のトラブル、ペットやリフォームなど制約が多いことですね。
一戸建てのメリットはなんと言っても自分の城という事でしょう。また、管理費や修繕積立金、駐車場代が無いので、ローン以外の負担が無いのも大きいですね。
デメリットは自分で管理も修繕もしなければならない事（楽しんで出来ればこれもメリットですが）、また比較的マンションに比べて駅から離れてしまうのも一戸建てのデメリットです。
他にもたくさん有りますが、まずは両方見てみることです。百聞は一見にしかずでしょう。
 

Ｑ：

住宅ローンを組むと生命保険に入らされると聞きましたが本当ですか？
Ａ： 本当です。ローンのご返済中に万一の事があった場合、生命保険の保険金額でローンが無くなり、遺族の方に住宅ローンのご負担が無くなるという制度です。保険料は銀行負担ですのでローンのお支払い以外に保険料等のご負担はございません。
（ただし、一部民間金融機関や公庫では費用のご負担が発生します）
 

Ｑ：

「頭金が少ないのですが、１００％ローン等も可能でしょうか？
Ａ： 可能です。いろいろな条件にもよりますので、どなたでもと言う訳ではありませんが、ほとんどのケースでご希望に添う形での資金調達ができると思われます。
 

Ｑ：

ほとんど手持ちがありません、諸経費も含めて借入できますか？
Ａ： できます。が、諸経費までのお借入れとなると実際のご返済に負担が大きくなりますので、金融機関の審査も慎重になります。ただ、返済に無理がないと判断されれば当然借入れは可能です。
 

Ｑ：

消費者金融で過去に借り入れをしたことがある場合、住宅ローンはとおりますか？３ヶ月前に全額返済し、解約もしました。
Ａ： きちんと返済を終えているのであれば、過去に消費者金融で借入れした事があることを理由に住宅ローンが通らない事はまずありません。
 

Ｑ：

住宅ローンの申し込みの際、提出をお願いされる「収入証明書」とは何ですか？
Ａ： ご収入金額を証明する書類全般を指します。住宅ローンの借り入れにあたって確認資料として提出を求められます。 具体的には給与所得者の場合、源泉徴収票及び課税証明書。 （一年未満の場合は、賞与を含む給与証明書及びご勤務先発行の給与証明書）。自営業の方の場合、確定申告書（写）及び納税証明書その１・その２（経営者の方の場合、加えて決算書）をお願いする場合が多いです。
住宅ローン内容によって、直近年のみでいい場合と過去2～3年分のものが必要となる場合など様々です。詳しい必要書類については、金融機関に相談した方がよいでしょう。
 

Ｑ：

長年住み続けてリフォームが必要になった場合、対応してくれますか？
Ａ： もちろん対応させていただきます。当社の主な構造・工法は、増改築が可能な木造軸組在来工法。長く大切にお住まいいただくために、お客様ご家族の将来のライフプランから家づくりを考え、簡易な工事のみでリフォームできるご提案をさせていただいております。これにより、リフォーム費用を抑えることも可能です。
 

Ｑ：

大手ハウスメーカーと比べ、工務店の住宅保証はどうなのですか？
Ａ： 『住宅の品質確保の促進等に関する法律』（品確法）に基づき、平成１２年４月１日以降の新築住宅契約からはすべて10年間の瑕疵保証が義務化されました。例え、建築会社が「５年しか保証できない」と契約しても無効となっています。これは、住宅の新築工事を請負った建築会社は、住宅購入者に対して引渡しの日から１０年以内に瑕疵（欠陥） :「構造耐力上主要な部分」（基礎、柱、床等）と「雨水の浸入を防止する部分」（屋根、外壁、サッシ等）が発見された場合、その瑕疵を無料で補修するなどの責任を負うことになっております。
また全国展開のハウスメーカーと異なり、地元に居を構える工務店は、その地のお客様とより密接にお付き合いができると言えます。法律や制度に囚われることなく、お客様と長く深いお付き合いをさせて頂ければ、と考えております。
 

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