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家づくりのQ&A
土地選びのＱ＆Ａ
Ｑ： |
希望した土地が借地に囲まれている場合、何か不都合が起こる場合があるの？ |
| Ａ： | 周りが借地でも特に不都合は無いかと思われます。 借地の場合、建替えの際に地主さんに多額の費用を払わなくてはいけない為比較的古い家の町並みになってしまう事が多いですが、現況で気にならなければ（自分の家だけ‘ぽつん‘と新築で浮いてしまう事が）特に問題は無いのではないでしょうか。 |
Ｑ： |
公図に「水」と書かれていて、ほぼ囲まれている土地の地盤は良くない？ |
| Ａ： | 公図に書かれている「水」は、昔の水路ではないでしょうか？ 地勢的に低地なのであれば（そうでなくてもですが）、きちんと地盤調査をなさった上で建築なさった方が後々良いと思います。 |
Ｑ： |
近くに鉄塔が建っている物件を検討するにあたって、健康被害があるのではと心配なのですが、どのくらい離れていれば安心なの？ |
| Ａ： | 高圧線について科学的根拠の有る健康被害との因果関係は報告が無いようですが、ある程度の磁力で影響があるとされる説もあります。（ＩＨクッキングヒーターの電磁波を調理する際の距離で浴びる事が良くない等・・・。）ご心配であれば、電力会社の最寄の営業所で電磁波を測定してくれますのでお試しになってはいかがでしょうか。 |
Ｑ： |
検討している土地があるのですが、昔そこは水路だったとの事。その場合に起こる問題点は？ |
| Ａ： | 特に問題は無いと思いますが、水路だったと言う事は比較的低い立地になっているはずですので地下室などを作る際には排水機能を充実させるなどの注意が必要でしょう。 |
Ｑ： |
気に入った土地のすぐ隣（１ｍよこ）に大きな池があります。池の横は地盤が不安定とか蚊がでるとか，湿気でカビが多くなるとか言われていますが、実際どうなの？ |
| Ａ： | 池や川などの水辺が近いことで、時期によっては蚊などの虫が多くなることは考えられます。ただ地盤については、池や川が近いからといって必ずしも不安定とは限りません。湿気でカビが多くなるというのは、多少の影響はあるでしょうけれどもそれほど極端とは思いません、立地より建築方法によるものなのではないでしょうか。 ロケーションが気に入ったのでしたら、湿気が建物にこもらないよう工夫し、地盤調査をきちんとして必要なら地盤改良を施して建物を建てれば良いのではないでしょうか。 |
Ｑ： |
通常、土地を見始めてから何ヶ月くらいで決めるものでしょうか？また、何件位見て決めているのでしょうか？ |
| Ａ： | 地探しをはじめてから、土地を決定するまでの期間は当然、人それぞれです。１週間で決めてしまう方もいらっしゃれば数ヶ月掛かる方もいらっしゃいます。但し、ひとつ言える事は３ヶ月間真剣に土地探しをすれば大体要望に合った物件が出てきます。そこで決められないと（意思決定できないと）その物件の印象が強くて何年も決められない・・・なんて言う事があります。 早い段階で、良い出会いがあると悩みますが「これはいいな」と思える物件は２件も３件も出てきません。土地探しは時期よりも出会いと言えるでしょう。 |
Ｑ： |
新築一戸建てを考えていますが、①新規に土地を購入して建てる場合と、②格安の土地付き中古住宅を購入して建て替える場合とでは、どちらが総工費を安く抑えられますか？ |
| Ａ： | 一般的には①のほうが総工費を安く抑えられるはずです。なぜなら②の格安中古物件は基本的に土地値以下で販売される事は無いでしょうから解体費が掛かる分のコストが余計です。 また、単純な価格以外でも新規分譲地なら境界の確認・ポイントの明示がなされている物件がほとんどですが中古戸建の場合その逆です。 あくまで一般論ですが、新規分譲地のほうが安くて安心です。 |
Ｑ： |
現在砂利の駐車場の土地購入を検討中です。その後家を建築しようと思ってます。砂利の駐車場からの家の建築は容易にできるのでしょうか？ |
| Ａ： | 砂利敷き駐車場からの建築は通常の建替え等と同じく建築可能です。特に問題無く容易に建築できます。 |
Ｑ： |
環境・交通・日照等を基準の他に、建築の際の「方位」について配慮する方がいると思いますが、実際にはどの程度、考慮したらいいのでしょうか？ |
| Ａ： | 建築業者としても「方位」という要素について、ある程度考慮しています。鬼門・裏鬼門を外して建てる、地鎮祭をする、といった具合でしょうか。方位や家相を見る方もいらっしゃいますが、３０坪ほどの土地で方位家相を優先すると非常に使いずらい間取りになってしまうこともあり、どの程度考慮すべきか難しい問題です。 ６０坪以上の土地で多少プランを妥協できるなら方位家相にこだわっても良いのではないでしょうか。 |
Ｑ： |
気に入った土地が坂の途中部分にあるのですが、このような物件のデメリットはどのようなことがありますか？また購入に際して気をつけなければいけないことはありますか？ |
| Ａ： | 傾斜地の土地物件のデメリットは、物件によりますが平坦地と違い「擁壁代」がかかることでしょう。購入に際して気をつけることは地域によりますが、がけ条例等がある場合に建築する建物が規制されてしまう事があります。また自分の土地だけではなく隣接地の擁壁によっても建築物の規制がある場合があるので、前もって調べておくことも大切です。知らずに土地や中古戸建を購入すると新築・建替えの際に思わぬ出費となるので、それら費用も踏まえた上でのご購入をおすすめします。 |
Ｑ： |
川の近くは湿気が多いので家が傷みやすいと書いてあったのですが、本当にそうなの？ |
| Ａ： | 河川から離れたところに比べると湿気は多いかも知れません。ただ、家が傷みやすいという程ではないのではないでしょうか。心配であれば、ベタ基礎の建物を建てたり、基礎高を高めにするなどの工夫もできると思います。 |
Ｑ： |
旗型の土地で安くて気に入った物件があるのですが、旗型はどうでしょう？ |
| Ａ： | 良いのではないでしょうか。不動産はひとつの側面からのみで判断できる物ではありませんから、旗型にも良いところがあります。例えば車が２台入るとか、アプローチが長くガーデニングが楽しめるとか。通りから入っていて静かだとか。何より割安というのが、特徴でしょう。 物件によっては旗型のところからお申込みが入る物件も沢山あります。 |
Ｑ： |
気になる物件がありますが、交通量の多い通りに面しています。将来売る際に不利？ |
| Ａ： | 必ずしもそうではないでしょう。交通量のある広い通りの場合、建蔽率・容積率の高い場合が多いのですが、住宅地では無理な大きな建物を建てたり（２世帯住宅とか）、広い屋上を設けたりできます。例えば、将来、商業施設の建設を検討する方には有利な物件となります。そういう物を求める方も沢山いらっしゃいますので、特別不利になる事は考えにくいでしょう。 |
Ｑ： |
検討している土地に「都市計画道路」との条件がついています。何か問題があるのでしょうか？ |
| Ａ： | 「都市計画道路」とは、将来的に道路の拡幅などの整備が予定されている道路のことです。 都市計画道路事業が施行された際は、その土地から立ち退かなければなりません。ですが、何らかの補償があるか、あるいは代替地を紹介してもらえることが多いため、土地を無償で譲らなければならないという訳ではありません。計画道路に入っている場合に問題となるのは、「その計画道路が事業決定されているのか、また何年先の計画なのか」という点です。 計画道路に入っていても、事業の期日が決定していない場合は、当然のことながら、事業決定している計画が優先して進められますので、立ち退きをしなければならない時期は相当先のことになります。 逆に、既に事業決定されている場合、また事業の施行が早々にされることが現段階で分かっている場合は、近い将来の立ち退きが決まっている訳ですから、あえて土地を購入することは得策とは言えないかもしれません。 また、計画道路に入っている土地に建築の計画を行なう場合は、事業決定しているかどうかに関わらず、建てる建物に特別な制限がかかる場合があります。 ほとんどのケースで、「原則として地上2階の建物まで建築可能」、さらに「鉄筋コンクリート造などの堅牢な建物を除く」などという制限がかかります。 地下室をお考えであったり、鉄筋コンクリート造の建物をお望みの場合は、ご希望に添わない場合がありますので、注意してください。 |
Ｑ： |
検討している土地の地目が「田」となっているのですが、住宅を建てる上で何か問題あるのでしょうか？ |
| Ａ： | 地目が「田」（又は「畑」）となっている場合は、役所の農業委員会に「農地転用」の手続きを行なう必要があります。この農地転用の手続きを行なった上で、はじめて登記上の地目を「田」から「宅地」へ変更することができ、その土地に住宅を建てることが可能になります。 この「農地転用」の手続きには、必ず売主側の協力が必要になりますので、土地の契約の前に売主側に確認しておくことが必要です。 |
Ｑ： |
宅地に水道管が引き込まれているか、分からないのですが？ |
| Ａ： | 今まで家が建っていなかった土地や、もともと１つの土地を２つに割って販売された土地には、上下水道やガスなどの設備が宅地まで引き込まれていない場合があります。 こ設備の状況には、大きく分けて３つのケースが考えられます。 １）前の道路に設備の配管が入っていない場合 ２）前の道路には入っているが、宅地までは引き込まれていない場合 ３）宅地まで引き込まれている場合 ただし、宅地まで引き込まれていても、配管が古かったり、口径が小さい場合には、新たに工事をし直した方がいいケースもあります。これらを確認するためには、現地の確認と水道局での調査が必要です。 |
Ｑ： |
地盤が気になるのですが、何に気をつけたらいいでしょうか？ |
| Ａ： | 心配であれば、家を建てる際に地盤調査を行なうことをお勧めします。 こ設備の状況には、大きく分けて３つのケースが考えられます。 しかし、土地の取得前に地盤調査ができることはまれですので、今の段階で入手可能な資料をできるだけ集め、前もってどの程度の地盤なのかを予測することが重要です。周辺の地勢や近隣の地盤データを参考に、家づくりの依頼先にご相談の上、購入に臨まれた方がより安心です。ただし、最終的にはその土地そのものの地盤調査を行なった上で、地盤対策を行う必要がありますので注意してください。 |
Ｑ： |
古屋付きの土地を購入した、取壊し費用はどれくらい掛かるでしょうか？ |
| Ａ： | 古屋の構造、解体工事を行うための機材が敷地内に入るか、などの条件によって費用は異なります。 一般的な木造の住宅で、かつ機材での取り壊しができる状況であれば、古屋の坪数に対して、坪当たりおよそ４万円～５万円の費用がかかるものと思われます。 高低差があったり、道路が狭い場合、また古屋の構造が鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合は、これより多くの費用がかかると考えておいた方がいいでしょう。 |
Ｑ： |
抵当権がついた土地を購入した場合、何か問題があるでしょうか？ |
| Ａ： | これから購入する土地や建物に抵当権が設定されていても、契約の条項にはほとんどのケースで、「売主は、買主に対し、所有権移転の時期までにその責任と負担において、抵当権等の担保権等、その名目形式の如何を問わず、買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を除去抹消します」といった条項が加わります。これは、買主に所有権が移転するまでに、売主は抵当権を抹消しなければならないということを意味しますので、以前の抵当権が付いたまま所有権が移転されるわけではありません。 しかしながら、抵当権を抹消するためには、抵当権者との合意ができていなければなりませんので、あらかじめ確認が必要です。 |